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CONTENTIEUX FISCAL

CONTENTIEUX FISCAL

Me Pierre MASQUART, avocat au Barreau de Paris / Cabinet BRIARD / Adresse : 9-11 Avenue Franklin D. Roosevelt 75008 Paris / Tél : 01.44.09.04.58 / Mail : pmasquart@cabinet-briard.com


Présentation de la saisie immobilière

Publié par Maître Pierre Masquart sur 15 Mars 2009, 17:35pm

En droit français, la saisie immobilière est une "voie d'exécution" qui permet à tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance "liquide et exigible" de recouvrer sa créance par la saisie d'un immeuble qui appartient à son débiteur.

Plus précisément selon l'article 2191 du code civil,
"la saisie immobilière tend à la vente forcée de l'immeuble du débiteur ou, le cas échéant, du tiers détenteur en vue de la distribution de son prix"
Dès la signification du "commandement valant saisie", qui marque le début de la procédure, celle-ci relève de la compétence du "juge de l'exécution".

Le créancier doit nécessairement être représenté par un avocat tout au long de la procédure.

Le calendrier de la procédure

La saisie immobilière impose au créancier qui pratique la saisie de respecter des délais extrêmement stricts qu'il convient de suivre strictement.

1° Du commandement à l'audience d'orientation

Le commandement, point de départ de la procédure, doit être signifié par un huissier de justice au  débiteur saisi, mais aussi (et dans les 24 heures) à son conjoint dans l'hypothèse où le bien saisi correspond à la résidence principale du couple.

Dès le jour de cette signification, le débiteur est en "séquestre", c'est-à-dire qu'il ne peut plus vendre le bien. La loi impose que le créancier poursuivant publie le commandement à la conservation des hypothèques dans un un délai de deux mois à compter de la signification.

Cela permet à la fois d'empêcher toute vente du bien (puisqu'un notaire ne peut passer une vente sans demander un état hypothécaire récent) et de rendre la saisie opposable à tous les autres créanciers éventuels.

La signification du commandement fait également partir un délai de huit jours à l'issue duquel le lréancier peut envoyer un huissier de justice  qui pourra pénétrer sur les lieux afin de réaliser un procès-verbal descriptif du bien. L'huissier peut être accompagné d'un expert immobilier chargé de réaliser les expertises techniques prévues par la loi (plomb, amiante, état parasitaire...). Ces éléments sont en effet indispensables au créancier afin de fixer une mise à prix.

Aussitôt que la mise à prix est décidée, le créancier fait signifier par un huissier une assignation :
  • au débiteur
  • aux créanciers connus (ceux qui bénéficient d'une inscription sur le bien à la conservation des hypothèques)
à comparaitre devant le juge de l'exécution à une audience dite "d'orientation".

Parallèlement (et dans les cinq jours), il dépose au greffe du juge de l'exécution un cahier des conditions de la vente qui contient tous les renseignements concernant celle-ci et pourra être consulté. 

C'est ce document qui, si la procédure arrive à son terme, tiendra lieu de titre de propriété à l'acquéreur du bien.

2° L'audience d'orientation

L'audience d'orientation est le débat contradictoire qui décidera du sort de l'immeuble saisi.

Lors de l'audience d'orientation, le juge va :

- Vérifier si le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, 

- Vérifier que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables,

- Fixer le montant de la créance du créancier poursuivant  et des éventuels autres créanciers connus.

Lors de l'audience d'orientation, le juge va également :


- statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

- déterminer les modalités de poursuite de la procédure

Les contestations et demandes incidentes peuvent concerner de nombreuses questions :


- contester le montant de la créance,
- faire valoir l'existence d'une procédure de surendettement en cours,
- soulever la caducité d'un acte qui n'aurait pas été fait dans les délais,
- ou sa nullité dans le cas où une formalité n'aurait pas été respectée.

Il peut être contesté la mise à prix si le bien était manifestement sous-évalué
. Dans l'hypothèse où le bien ne trouverais pas d'acquéreur le créancier poursuivant court le risque d'être automatiquement déclaré "adjudicataire".
Pour attirer les acheteurs, les créanciers poursuivants sont  donc fréquemment tentés de proposer une mise à prix très inférieure à la valeur du bien. Faute de mieux, le débiteur peut enfin solliciter un délai de grâce qui ne pourra en toute hypothèse excéder deux ans.

3° la vente amiable

Le débiteur peut proposer une alternative à la vente aux enchères en sollicitant l'autorisation de vendre à l'amiable et devant notaire. Mais encore faut il qu'il arrive à démontrer les chances de réaliser cette vente à bref délai.

Dans cette hypothèse, le juge fixe simplement le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu et désigne un séquestre chez qui sera consigné le prix de vente dans l'attente de sa distribution. 
Il décide en outre de la date à laquelle l'affaire l’affaire sera rappelée pour faire le point. (au maximum 4 mois après l'audience d'orientation). Si au jour de cette audience "de rappel" la vente ne s'est pas réalisée le débiteur peut obtenir un ultime délai de 3 mois. 

Si pour une raison ou une autre la vente amiable se révèle impossible,  le juge peut décider d'ordonner la vente forcée. Il décide alors de la date de cette vente et de la mise à prix.

4° La vente forcée

L'audience de vente a lieu dans les deux à quatre mois qui suivent l'audience à l'occasion de laquelle la vente a été ordonnée. 
Il s'agit d'une vente aux enchères publiques qui a lieu au tribunal de grande instance. Les enchérisseurs doivent impérativement être représentés par un avocat et produire à titre de garantie un chèque de banque d'un montant fixé par le cahier des conditions de la vente.

Durant un délai de dix jours, toute personne peut surenchérir (par acte d'avocat) en élevant de 10% au minimum la somme à laquelle le bien a été adjugé et déclencher ainsi une nouvelle audience de vente.
A défaut de l'avoir réglé dans un délai de 90 jours, l'acquéreur s'expose à voir déclencher à son encontre une procédure de folle enchère.

5° la distribution du prix de vente


Une fois le prix de vente  réglé il est remis entre les mains du sequestre désigné. Il s'agit alors de le distribuer.

Il s'agit par principe d'une procédure amiable qui réunit autour du créancier poursuivant les créanciers connus (y compris les éventuels créanciers intercalaires ; ceux qui ont pu apparaitre en cours de procédure) et le débiteur.  Elle vise à distribuer le prix de vente, d'abord entre les  créanciers selon le rang de leurs éventuels privilèges puis au débiteur si un solde se dégage. Faute d'entente, il faudra à nouveau saisir le juge de l'exécution  pour enfin obtenir le déblocage des fonds par le séquestre.
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